Eizzi Benites Melgarejo – OAB/RS 86.686
Sócia do escritório Urach, Jensen, Abaide, Melgarejo & Brum Advogados
No cotidiano da advocacia voltada ao direito imobiliário, é comum acompanhar de perto as preocupações de proprietários, inquilinos e imobiliárias diante de situações que, embora rotineiras, carregam impactos relevantes para a vida prática e patrimonial das pessoas. Minha experiência junto a esse público mostra que a segurança jurídica, quando aliada à sensibilidade e ao diálogo, é capaz de transformar potenciais conflitos em soluções equilibradas. É justamente nesse ponto que a humanização do direito faz diferença: mais do que aplicar a lei, trata-se de compreender o contexto de cada relação contratual e orientar caminhos claros para todos os envolvidos.
A comercialização de imóveis urbanos com contratos de locação vigentes é uma realidade frequente no mercado imobiliário, mas que envolve nuances jurídicas relevantes, merecendo atenção cuidadosa de imobiliárias, proprietários e inquilinos.
De início, é importante lembrar que a venda do imóvel não extingue o contrato de locação em vigor, conforme estabelece o artigo 565 do Código Civil. Nessa situação, o comprador assume automaticamente a posição de locador, herdando todos os direitos e obrigações da relação contratual. Essa regra tem como finalidade garantir estabilidade ao inquilino e assegurar a continuidade do contrato.
Nesse contexto, o papel das imobiliárias é essencial. Cabe a elas verificar a existência de contrato de locação e analisar suas cláusulas principais em relação aos prazo, valor do aluguel, garantias e, especialmente, eventuais cláusulas de preferência. É igualmente indispensável informar o comprador sobre os direitos do inquilino, sobretudo o direito de preferência na aquisição do imóvel, e orientar o proprietário quanto à necessidade de respeitar o contrato vigente, evitando compromissos de desocupação antecipada que não tenham respaldo formal.
O direito de preferência do inquilino, previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), garante ao locatário a possibilidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros durante a vigência do contrato. Para que esse direito seja efetivamente exercido, não basta uma comunicação genérica sobre a intenção de venda. É necessário cumprir requisitos formais: notificação por escrito, preferencialmente com comprovação de recebimento, detalhando preço, condições de pagamento e prazo para manifestação. O locatário dispõe, em regra, de 30 dias para responder se deseja ou não exercer a preferência. O silêncio dentro desse prazo equivale à renúncia tácita.
O descumprimento desses requisitos pode comprometer a validade da preferência e abrir caminho para questionamentos judiciais que colocam em risco a segurança da negociação. Por exemplo, comunicações vagas ou verbais, que não detalhem as condições de venda, podem ser impugnadas judicialmente pelo inquilino. Em contrapartida, uma notificação formal e completa, seguida de manifestação negativa do locatário, garante plena segurança ao proprietário e ao comprador para prosseguir com a venda.
Durante a vigência da locação, o inquilino também tem responsabilidades que impactam diretamente a negociação. Se não exercer o direito de preferência, deve permitir visitas ao imóvel por potenciais compradores, desde que previamente avisado e em horários razoáveis. Além disso, deve conservar o imóvel, realizar reparos decorrentes do uso normal, pagar pontualmente o aluguel e os encargos, respeitar normas contratuais e condominiais, e não sublocar sem autorização. O inadimplemento, além de possibilitar ação de despejo, pode desvalorizar o imóvel e dificultar sua venda.
Já o proprietário, embora preserve o direito de vender o bem a qualquer tempo, deve observar os limites impostos pelo contrato e pelos direitos do inquilino. A desocupação imediata não pode ser exigida, salvo nas hipóteses legais de despejo. Ainda assim, nada impede que comprador e locatário negociem, de forma consensual, uma saída antecipada que seja vantajosa a ambos e evite conflitos.
Vale destacar, por fim, o impacto positivo da tecnologia nesse cenário. A digitalização de contratos e notificações trouxe mais agilidade e segurança às comunicações, enquanto plataformas de gestão locatícia facilitam o acompanhamento das obrigações contratuais.
Em suma, a venda de imóveis com contrato de locação vigente exige diligência, clareza e respeito mútuo. Imobiliárias, proprietários e compradores devem ter plena ciência da continuidade do contrato e das garantias legais envolvidas. É igualmente essencial que imobiliárias, corretores e agentes de locação estejam devidamente preparados e informados, pois seu conhecimento é decisivo para a eficiência da negociação e para a prevenção de conflitos. Nesse cenário, a assessoria jurídica especializada se mostra não apenas bem-vinda, mas indispensável para orientar cada etapa do processo.
Em última análise, a legislação que rege a locação e a venda de imóveis existe para ser observada e respeitada, garantindo equilíbrio entre os direitos e deveres de cada parte envolvida. Quando esses limites não são cumpridos, o Judiciário se apresenta como caminho legítimo para a solução do conflito. Ainda assim, é importante destacar que a via judicial nem sempre precisa ser a primeira alternativa. A mediação, a negociação direta e a atuação de um especialista na área podem oferecer resultados mais céleres, eficazes e menos desgastantes.
Conciliar a aplicação rigorosa da lei com a construção de acordos justos é, em muitos casos, o caminho mais seguro para preservar relações, proteger patrimônios e evitar litígios prolongados. Afinal, o Direito, quando exercido com técnica e humanidade, não se limita a resolver disputas, mas contribui para estabelecer relações mais transparentes, equilibradas e duradouras.
